不動産の現場にいると、「問い合わせも多いし内見もたくさん入るのに、なぜか決まらない物件」によく出会います。
オーナー様からすると、
- 「人は来てるのに、なぜ申し込みがないの？」
- 「家賃が相場より高いの？」
- 「営業がちゃんと案内していないのでは？」
と不安になられる方も多いですが、現場の営業視点では“決まらない物件には、共通する弱点”が存在します。
今回は、阿倍野区で日々物件案内をしている不動産屋として、内見件数は多いのに申込みにつながらない物件の 本当の原因＝3つの弱点 を本音で解説します。
■弱点①：部屋に入った瞬間の「第一印象」で負けている
内見は、最初の 5〜10秒で決着する といっても過言ではありません。
どれだけ設備がよくても、長所説明が必要でも、第一印象が悪いとほぼ負けです。
● 第一印象が悪くなる代表例
・玄関を開けた瞬間のニオイ
古い建物なら多少はありますが、
内見の7割は「ニオイで決まる」と言ってもいいくらい致命的です。
特に多いニオイは…
- 生活臭（前入居者の残り香）
- 湿気・カビ臭
- 排水のニオイ
- タバコ臭
営業としては正直、玄関を開けた瞬間に「あ、これは申し込み無理やな…」と感じることもあります。
ニオイ対策を軽視している物件は、本当に決まらない。
・照明が暗い／電球が切れている
暗いだけで「古い」「汚い」「怖い」という印象になります。
また、電力会社と契約していない場合も
電気がつかないのでお風呂やトイレは真っ暗です。
特に阿倍野区はファミリーと単身が混じる地域で、女性の内見が多いエリア。
明るさは絶対条件です。
・床や壁の“傷・汚れ”がそのまま
「住めないレベルではない傷」でも、
内見者は “前の人が雑に使っていたのかな？” と感じます。
細かいところですが、これで申込率が20～30％変わるのが現実です。
● 営業の本音：内見キャンセルの原因の半分は「部屋の第一印象」
実際、案内をしていても
“部屋に入った瞬間にテンションが落ちるお客様” はすぐ分かります。
印象が悪い物件は、何件案内しても比較対象に負け続けます。
■ 弱点②：家賃設定が市場とズレている
内見が多い＝条件検索には引っかかっているということ。
つまり スペックは悪くない。
それでも決まらない最大理由は、
営業から見ると 「体感家賃が高い物件」 です。
● なぜ“体感家賃”が重要なのか？
家賃は相場だけでは決まりません。
実際に部屋を見た瞬間、内見者はこう判断します。
- 「この設備なら○万円やな」
- 「周辺の物件と比べると高い」
- 「築年数が古いのに家賃が合わない」
阿倍野区は天王寺に近く、利便性が高い地域。
ただし、古い建物が多く、“築古なのに強気な家賃設定” が散見されます。
内見者は4〜5件見るのが普通。
その中で、家賃と比較して「割高」に見える物件は即候補から外れます。
● 特に決まりにくいパターン
- 家賃は相場通り…でも 見た目が相場以下
- 設備が古いのに 新築並みの価格
- 同じ建物内で 上下階や間取り違いが安く出ている
- 近隣の競合物件がちょうど“値下げ”している
これらの物件は、問い合わせは多いのに決まりません。
● 営業の本音：値下げ提案は言いにくい
家賃を下げたほうが決まりやすいと分かっていても、
オーナー様に「家賃下げましょう」とは、伝えにくいのが正直なところ。
しかし、決まらない期間が長くなると…
- 空室期間が伸びる
- 離れた入居希望者が他へ流れる
- 結果的に“下げざるを得ない額”まで落ちる
→ 早めの微調整のほうが圧倒的に得 です。
■ 弱点③：競合物件との差別化ができていない
内見が多いということは、周辺の物件も比較されている状態です。
つまり 「相場上の競争」にさらされている物件 です。
この競争に勝てない物件は、いつまで経っても決まりません。
● ありがちな“差別化不足”のパターン
① 写真が暗い・下手・情報が少ない
写真だけで候補から外されるケースが非常に多いです。
阿倍野区は単身者がネットで探す比率が高く、
写真の質＝成約率と言えます。
② 設備が微妙に古い
ほんの少しの差ですが…
- 古い給湯器
- 旧式のインターホン（モニターなし）
- 壁紙が黄ばみ
- キッチンが昭和寄り
この“1つの古さ”が他の物件に負ける原因になります。
③ 共用部が暗い・汚い
共用部の清掃が行き届いていない物件は、
入居者の質も下がるイメージを持たれます。
「ここで生活するイメージが湧かない」
これが最大の原因です。
■ 営業の本音：内見者は物件の“欠点”をすぐ分かる
案内中、内見者はあまり言いませんが、
営業には空気で伝わります。
- 家賃が高いと感じている表情
- ニオイでテンションが下がっている
- 競合物件のほうを気にしている
この“雰囲気の変化”を見るのが営業の仕事です。
■ どうすれば「内見は多いのに決まらない」を脱出できる？
結論、改善ポイントは次の3つだけです。
① 部屋の第一印象を改善する
- ニオイ対策（換気・消臭・排水処理）
- 電球の交換＆明るい照明へ変更
- 小さな傷・汚れの補修
- 清掃の徹底
費用対効果が一番高く、すぐに成果が出る部分です。
② 家賃設定の再調整（微調整でも効果大）
- 3,000円〜5,000円の値下げで決まることが多い
- 管理費の見直しも有効
- フリーレント1ヶ月で決まるケースも多い
阿倍野区は競争の激しいエリアなので、柔軟性が重要です。
③ 競合物件との差別化を作る
- 写真の質を上げる
- モニターホンなど“安価で効果の高い設備”を入れる
- 共用部の掃除を強化する
少しの改善でも、ネット掲載の反応が一気に変わります。
■ まとめ｜“内見があるのに決まらない”物件は、少しの改善で劇的に変わる
阿倍野区の賃貸市場では、内見件数がある物件は決して悪くありません。
ただ、競争が激しい分、ちょっとした欠点がすぐに他物件との比較で不利になります。
決まらない物件に共通する弱点はこの3つ。
- 第一印象が悪い
- 家賃が体感とズレている
- 競合物件と差別化ができていない
逆に言えば、ここを改善すると 驚くほど早く決まる ことが多いです。
阿倍野区や東住吉区で空室が長引いている物件があれば、状況を見ながら改善ポイントをご提案できますので、お気軽にご相談ください。
