賃貸オーナーの皆さん、「定期借家契約」って実際どうなの？と感じたことはありませんか？
この記事では、不動産営業の現場で感じる本音を交えながら、普通借家との違いや、関西ならではの“更新料を取りやすくするコツ”まで、オーナー目線でわかりやすく解説します。
また、「定期借家契約（定期建物賃貸借契約）」という言葉を聞いたことはあっても、実際に使っているオーナーさんはまだ少ないのが現実です。不動産会社の現場で見てきた本音を交えながら、定期借家契約の仕組みやメリット・デメリット、関西での“更新料事情”も踏まえて解説します。
普通借家との違いを知らずに損しているオーナーが多い
多くの賃貸オーナーさんは、長年の慣習で「普通借家契約（自動更新型）」を使っています。実際、不動産会社からも「定期借家は決まりにくい」と言われることが多いため、敬遠されがちです。
しかし、物件の運用計画や将来の出口（売却・建替え・家族の利用）を考えると、定期借家契約の方が有利になるケースも少なくありません。
定期借家契約とは？
定期借家契約とは、「契約期間満了で必ず契約が終了する」タイプの賃貸契約です。更新がなく、借主に正当事由がなくても退去してもらえる点が大きな特徴です。
ただし、契約時に「定期借家契約であること」を明記し、書面で事前説明をすることが法律で義務付けられています。ここを怠ると無効になるため注意が必要です。
オーナーが定期借家を選ぶメリット
- 将来の計画が立てやすい：売却・建替え・家族利用などに柔軟に対応可能。
- トラブル入居者を整理しやすい：更新がないため、期間終了で退去してもらえる。
- 家賃見直しや再契約時の交渉がしやすい：市場相場に合わせて調整可能（値上げ）。
- 更新料を設定しやすい：関西では更新料文化が薄いが、定期借家では「再契約料」として自然に取り入れやすい。
本音ポイント：関西では「更新料」と言うと入居者が抵抗を感じることが多いですが、「再契約手続料」として設定すれば、実質的に更新料と同じ運用が可能です。また、トラブル入居者は再契約しなければ退去してもらえるので安心です。
デメリット・注意点（ここが本音）
- 入居者が減る可能性：定期借家を敬遠する人もいる。
- 仲介会社が扱い慣れていない：説明が面倒なため、提案してもらえないことも。
- 契約書・説明書面の手間：普通借家より手続きが複雑。
- 再契約交渉の必要：入居者が継続希望の場合、条件交渉が発生する可能性も。
現場の声：「定期借家だと入居が決まりにくい」と言われることがありますが、実際は募集時の条件設定次第です。家賃設定や再契約料を明確にすれば、入居者も納得しやすいです。
どんなオーナー・物件に向いている？
- 将来的に建替えや売却を考えているオーナー
- 転勤など一時的に貸したいオーナー
- 法人契約・社宅利用を想定している物件
- 管理会社が定期借家に対応できる場合
- トラブル入居者が入居するのが不安なオーナー
不動産屋の本音
定期借家契約は「手間がかかる割に決まりにくい」と思われがちです。しかし、オーナーの資産戦略を考えると非常に有効なツールです。実際、弊社でも「次の更新で退去してもらいたい」などの相談を多く受けますが、普通借家では対応が難しく実際に退去してもらえることは少ないです。
定期借家なら、そのようなトラブルも契約期間で整理が可能。さらに再契約時には家賃見直しや手数料設定もでき、長期的な収益安定につながります。
まとめ：オーナーが契約形態を選ぶ時代へ
普通借家か定期借家か——どちらが正しいではなく、物件の運用目的に合わせて選ぶ時代です。更新料文化が薄い関西でも、定期借家を上手に使えば安定した収益を確保できます。
もし今後の運用や契約形態の見直しを考えているなら、一度「定期借家での再契約運用」について相談してみるのもおすすめです。
この記事は、不動産会社として日々オーナー様と接する中での実体験をもとに執筆しています。判断に迷った場合は、契約書や運用方針を専門家に確認してください。
