――阿倍野区の仲介営業が語る現場のリアル――
こんにちは。不動産仲介をしているストレートホームです。
阿倍野区で毎日のように賃貸物件を案内していると、「この物件はなかなか決まらないよな…」と感じるものが必ずあります。
オーナーからはよく、
- 「なんでこんなに空室が続くの？」
- 「家賃を下げたほうがいい？」
- 「時期の問題？」
と相談されますが、実は空室が埋まらない物件には「共通」があります。
今回は、不動産屋が現場で肌で感じている「空室が長引く本当の原因」を、4つに絞って本音で書いていきます。
阿倍野区で管理・賃貸経営をしている方にも、かなり参考になる内容です。
競争力の低下：築年数と設備が時代に追いついていない
空室が埋まらない物件で最も多い原因が 「設備の古さ」 です。
阿倍野区では昭和築のマンションも数多く残っていますが、築30～40年の物件は、どうしても設備面で現代のニーズに追いつかなくなります。
■ 現場でよくある“落選ポイント”
- 独立洗面台がない（お風呂内の洗面も含む）
- コンロが古い or 1口しかない
- 給湯器が古く湯量が弱い
- エアコンが古い（付いてない）
- 浴室やトイレがタイル張りのまま
- ネット無料がない
- 室内洗濯置き場が室内にない
内覧のときに、お客様は見た目の古さより 生活の不便さ を気にします。
■ 古い物件ほど“ちょっとの投資”で決まる
実際、阿倍野区では
- 独立洗面台を入れる
- TVモニターホンを設置
- エアコンを新しくする
- キッチンだけ交換する
この程度のリフォームで、空室期間が一気に短くなるケースはよくあります。
時代に合わせた最低限の設備投資をしていない物件は、空室が長引きやすい
これが現場の本音です。
家賃設定のミスマッチ：相場と離れすぎている
オーナーが気づいていないのが 「相場とのズレ」 です。
阿倍野区は駅による相場差が大きく、
- 天王寺駅周辺 → 高い
- 昭和町・文の里 → 人気で値崩れしにくい
- 北畠・帝塚山 → 高級住宅地で単身者は少ない
- 松虫・阿倍野元町 → 物件の条件により差が出る
このようにエリアで大きく違います。
■ 不動産屋が感じる“決まらない家賃”
- 周辺より3,000円高いだけで内覧数が半分に
- 「敷金1カ月」だけで候補から外れる
- “ネット無料なし”で同じ家賃は厳しい
特に単身向けは競争が激しいため、家賃設定を誤るとすぐに取り残されます。
■ 家賃を下げる前にやるべきこと
- 設備をひとつ追加（独立洗面台 or TVモニターホンなど）
- ネット無料を導入
- 初期費用を軽くする（敷金ゼロ、鍵交換代の見直しなど）
値下げより“価値の底上げ”のほうが効果的 です。
阿倍野区では特にこの傾向が強く、適切な家賃設定は空室対策の要になります。
管理の質が低い：建物の印象で即決まるか決まらないかが決まる
実は空室が長引く物件の多くは 管理状態が悪い という共通点があります。
■ 入口・共用部の管理は入居者の気持ちに直結
お客様を案内するとき、
- 自転車が散乱
- ゴミ置き場が汚い
- 雑草が伸び放題
- 廊下の電球が切れっぱなし
こういう物件は、ほぼ例外なく反応が悪いです。
「部屋は悪くないんですが…」
と言われて断られる理由の多くが、この“建物の雰囲気”です。
■ オーナーが思っている以上に入居者は見ている
管理状態はそのまま
「この物件に住んだらストレス多そう…」
という印象につながり、結果として空室が長引きます。
不動産屋としても、自信を持って案内できない物件は自然と紹介の優先度も下がりがちです。
入居ターゲットが曖昧：誰向けの物件なのか分からない
空室が埋まらない物件のオーナーに共通しているのが、
“この物件を誰に住んでもらいたいのか”がはっきりしていない
という点です。
■ 例：単身向けなのにファミリー仕様のまま
- コンロなし
- 独立洗面台なし
- ネット無料なし
- 収納が少ない
この状態で単身者の相場に合わせると、すぐ競争に負けます。
■ 例：ファミリー向けなのに設備が単身レベル
- 追い炊きなし
- 浴室乾燥なし
- オートロックがない
- エレベーターがない
これではファミリー層に刺さらないため、いつまでも内覧すら入らない状態になります。
■ 阿倍野区のターゲット事情（営業マンの感覚）
- 天王寺～阿倍野駅周辺：単身者・社会人・学生
- 昭和町～文の里：単身・DINKS・新婚層が強い
- 北畠・帝塚山：富裕層ファミリー
- 王子町～松虫：落ち着いたファミリー層
- 阿倍野元町～阪南町：ファミリー・DINKS
物件とターゲットがズレていると、空室は必ず長引きます。
【本音】空室が決まらないのは“運”ではなく“戦略不足”
空室が埋まらない物件には「必ず理由」があり、運の問題ではありません。
4つの問題点をまとめると…
① 設備が古い（時代に合っていない）
最低限、独立洗面台・TVモニターホン・ネット無料は欲しい。
② 家賃設定がズレている
阿倍野区はエリアごとの相場差が大きく、ほんの少しのズレが致命的。
③ 管理が行き届いていない
共用部の印象で物件の価値が決まると言っても過言ではない。
④ 入居ターゲットが明確でない
ターゲットを決めればリフォーム内容も募集条件も決まる。
不動産屋が本気で言う「空室解消の鉄則」
空室を埋めたいオーナーに、現場の営業マンとして最も伝えたいのはこれです。
“住む人の気持ちを理解して、物件の価値を上げる努力をする”
ただそれだけで、空室は驚くほど埋まっていきます。
お金をかけない対策から、少額のリフォーム、募集条件の工夫まで、やれることはたくさんあります。
阿倍野区は需要の強いエリアなので、正しい改善をすれば空室は必ず動きます。
まずは、管理会社にご相談ください。
もし、管理会社に相談しても解決しない場合は当社にご相談ください。
株式会社ストレートホーム 賃貸管理部 藤本